이재명 대통령이 전세자금대출 허점 점검을 지시한 가운데, 금융 당국이 전세자금대출 규제 강화로 보증 비율 인하, 심사 강화, DSR 규제 적용 등 전세 사기 방지를 위해 대폭 개편에 나섰습니다. 주요 변화 사항을 자세히 알아보겠습니다.
이재명 대통령, 전세자금대출 허점 점검 지시
금융당국이 전세사기 피해 확산 방지를 위해 전세자금대출제도 전반에 대한 대대적인 개편에 나섰습니다. 이재명 대통령은 지난 21일 수석·보좌관회의에서 과거 100%였던 전세 자금 보증 비율 문제를 직접 언급하며, 금융기관은 안전했지만 세입자들이 모든 피해를 떠안게 되었다고 지적했습니다.
대통령은 “전세자금 대출제도에 허점은 없는지 살펴봐야 한다” 며 금융 정책 수립 시 부작용을 반드시 고려해야 한다고 강조했습니다. 이는 전세 사기 피해자가 급증하는 상황에서 제도적 보완의 필요성을 인정한 것으로 해석됩니다.
단계적 보증비율 인하 및 심사 기준 강화
금융 당국은 이미 올해부터 전세대출 보증 비율을 순차적으로 낮춰오고 있습니다. 주요 변화 내용은 다음과 같습니다:
| 시기 | 변화 내용 |
|---|---|
| 2025년 6월 | HF 90%, HUG·서울보증 100% → 90% 일원화 |
| 2025년 7월 21일 | 수도권·규제지역 보증비율 → 80%로 축소 |
| 2025년 8월 28일 | 강화된 심사 기준 적용 |
오는 28일부터는 HF가 더욱 강화된 심사 기준을 적용합니다. 선순위채권과 임차 보증금 합계가 주택 가격의 90%를 초과할 경우 보증을 거절하며, 법인 임대인의 경우 80%로 기준이 더욱 엄격하게 적용됩니다.
DSR 규제 적용 검토, 실수요자 영향 고려
금융위원회는 전세 대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하는 방안을 적극 검토하고 있습니다. 하지만 수도권 중저가 전세 실수요자들의 자금수요를 과도하게 제약 할 수 있다는 우려로 신중한 접근을 보이고 있습니다.
금융위 관계자는 “DSR 규제 적용 등을 포함해 전세 사기 피해를 막기 위한 보완 방안을 검토하고 있다”고 설명했습니다.
한국금융연구원 제도개선 방향 제시
한국금융연구원은 최근 ‘국내 주택 임대차 시장 제도 개선 방향’ 보고서를 통해 구체적인 개선 방안을 제언 했습니다:
🏠 전세자금보증비율 추가 축소
임차인에 대한 금융회사의 대출상환능력평가가 실질적으로 이뤄지는 수준까지 전세대출 보증비율을 점진적으로 추가 인하해야 한다고 제안했습니다.
📊 DSR 적용 확대 방안
- 임차인: 전세대출 원금 중 보증 부분을 제외한 나머지와 대출이자를 DSR에 포함
- 임대인: 전세 보증금 자체를 DSR 산식에 포함하여 과잉 대출을 통한 갭투자 유인 차단
⚠️ 위험관리 강화 방안
전세대출 위험 가중치 상향 조정과 임대인 보험 가입 의무화 등을 통해 전세 시장의 안정성을 높여야 한다고 강조했습니다.
공공 보증의 역할 재정립 필요
금융연구원은 공공의 전세 관련 보증을 일정 가격 이하 저소득 수요자로 제한하고, 유주택자·고가 전세 보증은 민간 보증 기관과 전문가를 육성해 시장 원리에 따라 작동하도록 할 필요가 있다고 제안했습니다.
시스템 리스크 완화와 금융자원 효율화
신용상 선임연구위원은 “전세 시장의 구조적 결함 해소와 역전세· 깡통전세, 전세 사기 재발 방지를 위해 피해 발생 고리를 근본적으로 차단할 필요성이 강조되어 왔다” 며 과도한 가계 부채로 인한 시스템 리스크 완화의 중요성을 언급했습니다.
또한 한정된 금융자원이 보다 생산적인 부문에서 활용될 수 있는 방안 마련이 필요하다고 강조했습니다. 이번 전세자금대출 제도 개편은 전세 사기 피해 방지와 함께 건전한 금융 생태계 조성을 위한 중요한 전환점이 될 것으로 전망됩니다.
❓ FAQ
Q1. 전세자금대출 보증비율이 낮아지면 어떤 영향이 있나요?
A1. 보증비율 인하로 금융기관의 위험 부담이 증가하여 대출 심사가 더 엄격해집니다. 세입자는 더 많은 자기부담금을 준비해야 하지만, 전세사기 피해 위험은 줄어듭니다.
Q2. DSR 규제가 전세대출에 적용되면 무엇이 달라지나요?
A2. 소득 대비 부채 상환 능력을 종합적으로 평가하게 되어 과도한 대출을 방지할 수 있습니다. 다만 일부 실수요자의 대출 접근성이 제한될 수 있습니다.
Q3. 언제부터 새로운 전세대출 심사 기준이 적용되나요?
A3. 주택금융공사(HF)는 8월 28일부터 강화된 심사 기준을 적용합니다. 선순위채권과 임차보증금 합계가 주택가격의 90%(법인 임대인 80%)를 초과하면 보증을 거절합니다.
Q4. 전세사기 피해를 방지하기 위한 추가 대책은 무엇인가요?
A4. 임대인 보험가입 의무화, 전세대출 위험가중치 상향, 공공 보증을 저소득층으로 제한하는 방안 등이 검토되고 있습니다.
Q5. 기존 전세대출 계약자도 새로운 규제의 영향을 받나요?
A5. 대부분의 새로운 규제는 신규 대출에 적용되며, 기존 계약자는 갱신 시점에 새로운 기준이 적용될 가능성이 높습니다.